Conservado o desarrollado, la tierra es muy valorada
El bosque denso y viejo que se extiende sobre la entrada sinuosa de University Park y el largo recorrido hasta la puerta principal prepara el escenario para toda la comunidad. Ese imponente tramo de la naturaleza vende muchas casas, al igual que todo el vecindario exuberante y muy verde, el orgullo y la alegría de los residentes.
1.208 acres de University Park albergan 53 lagos y estanques, un campo de golf con 27 agujeros, otro espacio verde y solo 1,202 casas, aproximadamente uno por acre.
Nancy Phillips vivió una vez en University Park. "Estéticamente, es tan hermosa y es una comunidad privada", dijo. Una agente de bienes raíces con Michael Saunders & Co., vendió 15 hogares UP el año pasado y 12 el año anterior. Algunas casas que vendió dos o tres veces.
El camino largo y sinuoso hasta la entrada cerrada "alivia las tensiones" y "absolutamente" ayuda a cerrar las ventas, dijo Phillips.
"Espacio verde en el Park es muy, muy importante. "
" Los residentes a los que represento ", dijo John Whyte, presidente de la Asociación de Propietarios de Viviendas," vuelven y me dicen la razón por la que compran aquí, la mayor cosa n. ° 1 aquí, es la belleza natural. Queremos proteger eso … tenerlo bajo nuestro control ".
Protección de los activos naturales
Una sociedad privada posee 366 acres, terrenos que poseen principalmente University Park Country Club, pero incluye aproximadamente 100 acres de estanques, caminos, infraestructura y pequeñas parcelas. Los propietarios no controlan esa tierra, y el riesgo de desarrollo residencial se cierne sobre la comunidad en caso de que los propietarios no puedan adquirir la superficie. El campo de golf con clasificación nacional serpentea a través de las casas a ambos lados de los fairways, y el espacio verde que representa podría perderse para siempre.
Los residentes quieren obtener el control de la tierra para preservar el espacio verde y proteger sus valores y la belleza de su comunidad. Ese es el objetivo indiscutido y primordial. Sin embargo, una controversia ha dividido a los residentes.
Un comité de propietarios denominado Grupo de Planificación de Parques Universitarios resolvió lo que consideran el mejor plan viable para comprar la tierra, la creación de un distrito de recreación. Una encuesta comunitaria realizada por la UPPG indicó que la gran mayoría de los residentes, el 85 por ciento, apoya el plan para establecer el distrito, que emitiría bonos para la compra de tierras.
"No hace falta decir que los resultados de la encuesta son extremadamente positivo ", escribió Whyte en un correo electrónico a los residentes, e indican que una clara mayoría de los residentes cree que las recomendaciones presentadas por el Grupo de Planificación brindan un camino claro hacia una comunidad controlada por residentes y residente".
Pero algunos propietarios están luchando contra la idea de comprar el club de campo por lo que consideran un precio inflado y negociado, $ 16.75 millones, y la formación de una entidad gubernamental con autoridad de fianzas a través de referéndums. Otros factores subrayan su oposición.
"Hay muchas cosas que realmente no cuadran acerca de por qué deberíamos pagar tanto dinero por el campo de golf", dijo Joe Moran, abogado de University Park. residente y portavoz de un grupo de propietarios descontentos. "El grupo con el que estoy involucrado no se opone a adquirir el campo de golf en absoluto. Simplemente no queremos pagar demasiado dinero por ello. "
Los costos, el proceso
John Neal confirmó que escribió una carta que decía que cerraría el club inmediatamente y desarrollaría el Si el acuerdo negociado fracasa.
"La pregunta que nos hicimos a nosotros mismos", dijo Neal sobre la asociación, "y que luego le preguntamos a John (Whyte) y otros es si la tierra busca su máximo y mejor uso Entonces, si los propietarios valoran su tierra, deberían tener la oportunidad de comprarla. Pero si no valoran la tierra, entonces debe tener un uso más elevado, un uso alternativo ".
Según lo propuesto, la emisión de bonos del distrito de recreación totalizaría $ 24 millones. Eso incluye $ 3 millones para la seguridad de los bonos y la reserva de capital, y $ 3.5 millones para el mantenimiento y las mejoras en los campos de golf. En promedio, los propietarios pagarían $ 99 anualmente durante los 30 años de vigencia del bono con el monto exacto calculado según el valor de mercado de una vivienda.
Pero el distrito podría sumarse a esas evaluaciones con futuros referendos y ventas de bonos, dijo Moran, el abogado y portavoz de un grupo de propietarios descontentos.
Los defensores recientemente comenzaron a circular peticiones para la aprobación de residentes sobre el establecimiento del distrito. Esas firmas deben ser verificadas por el supervisor de elecciones del condado de Manatee antes de que las peticiones sean enviadas a la Comisión del Condado de Manatee para su aprobación. Si todo eso ocurriera, el distrito existiría oficialmente y una propuesta de bonos podría presentarse a los tribunales. Con el consentimiento judicial, un referéndum iría ante los votantes registrados en University Park.
"Esperamos que todo se complete para este verano", dijo Whyte.
El fondo
Pat Neal y Rolf Pasold compraron la propiedad vacante de University Park alrededor de 1980 y abrieron la comunidad en 1991. Los socios conservaron la posesión y el control del club de campo y algunas parcelas pequeñas de tierra sin desarrollar. Los documentos de gobierno de la comunidad informaron a los compradores de viviendas que el club y la tierra podían venderse sin su consentimiento en cualquier momento.
En 2007, John Neal le pagó a su padre $ 4.01 millones por su mitad de esa superficie. Los herederos de Pasold poseen la otra mitad. La nueva asociación cambió el estado del club de campo de privado a semiprivado, abriendo las puertas al público y creando una mayor fuente de ingresos.
Hoy, después de que el mantenimiento y otros costos están cubiertos por cuotas de membresía del club e ingresos externos , el club de campo bombea ganancias a la asociación Neal-Pasold, dijo Neal durante una entrevista en mesa redonda con otros directores involucrados en la formación del distrito.
Actualmente, hay 325 socios de clubes de golf. El tenis y las membresías sociales elevan las filas del club a 1.100.
Los propietarios del club quieren vender o desarrollar la tierra.
La primavera pasada, el Grupo de Planificación del Parque Universitario, que cuenta con 27 residentes, comenzó a investigar las opciones para obtener la propiedad del campo de golf de 266 acres y los 100 acres adicionales. Para septiembre, después de una larga investigación, debida diligencia, docenas de presentaciones a los residentes, información publicada en un sitio web del vecindario y entregado a través de boletines mensuales, el distrito concluyó que el mejor mecanismo era un distrito recreativo. Encontraron defectos tanto en la propiedad de los miembros de capital como en la compra de la asociación de propietarios. El conocido economista de Orlando Hank Fishkind, consultor frecuente de intereses de Sarasota y Manatí, sugirió por primera vez la formación del distrito.
Un cambio a la propiedad de miembros del club fracasó hace 10 años y el gasto de las reservas de la asociación de propietarios sería demasiado arriesgado, dijo Whyte.
Actualmente, Neal controla la HOA con sus dos nombramientos en la junta directiva. Los residentes eligen al tercer miembro. De aprobarse esta propuesta de compra, Neal entregaría el control de HOA más de una década antes de que expire, tal como lo prescriben los documentos de la comunidad.
En caso de que falle la compra, Neal declaró en una carta que desarrollaría la propiedad.
Los opositores del distrito de recreación rechazan la idea de establecer una entidad gubernamental que tenga la capacidad de realizar referendos de bonos antes que los votantes registrados, imponiendo impuestos a todos los propietarios si se aprueban las medidas de la boleta. No quieren pagar ningún bono, ahora o nuevos en el futuro. Dicen que no creen que deberían pagar un campo de golf que no usan. Peor aún, dicen, el Grupo de Planificación tiene la intención de comprar la tierra por millones más de lo que vale. También afirman que el secreto y la falta de comunicación rodean todo el proceso, una acusación fuertemente rechazada.
Problema de comunicación
"Nos hemos comunicado con mucha frecuencia", dijo Whyte. "Tenemos alrededor de 2,000 residentes. Hemos hecho nuestro mejor esfuerzo. … La mayoría de los comentarios que recibo de los residentes es 'comunicación fantástica, bien hecho, gracias' ".
Moran cuestiona la validez del proceso. "No se hizo bien", dijo, calificándola de "engañosa".
Las preguntas no fueron respondidas, los documentos solicitados no fueron revelados y se emplearon tácticas de miedo, agregó. Las presentaciones del Grupo de Planificación a los residentes -hay solo 16 en enero, a las que asistieron 1.200- fueron "muy, muy sesgadas" a favor del plan, dijo. Otras 20 reuniones se llevaron a cabo en meses anteriores.
"Están asustando a los propietarios", dijo Moran. "Todo esto es para el beneficio de los golfistas a expensas de los no golfistas".
Según la encuesta a residentes, el campo de golf no es un problema para la mayoría de los propietarios. De los 1.500 residentes que respondieron a la encuesta, el 85 por ciento afirmó que estaban muy a favor o algo a favor del plan del distrito.
"Tenemos un nivel de apoyo asombrosamente alto", dijo Whyte.
"Lo que antes era importante para nosotros era que queríamos controlar la tierra a largo plazo, y esto es desde el punto de vista de los propietarios. Lo que queremos hacer es asegurar nuestro espacio verde y nuestra belleza natural ".
Moran desestimó los resultados, diciendo que el resultado fue sesgado por el" factor de miedo ".
Punto, contrapunto
Los opositores del distrito de recreación distribuyeron una declaración de 10 puntos citando sus objeciones, y el Grupo de Planificación emitió una refutación punto por punto el 4 de febrero. Sobre el precio negociado de compra del club, los oponentes declararon "no hay campo de golf en esta área se vendió por más de "$ 5 millones.
Pero Pelican Pointe en Venecia, una comunidad similar de 1,200 casas con un campo de golf de 27 hoyos, se vendió por $ 16,8 millones en 2015, respondió el Grupo de Planificación. no incluyó terrenos adicionales o un centro de tenis y gimnasio, restaurantes y más, como lo hace el acuerdo negociado de la UPCC.
Los oponentes dijeron que el valor de tasación está inflado y no calificado, y agregó: ¿por qué deberíamos pagar más del doble? (aproximadamente $ 7 millones) el valor de tasación actual f o activos de UPCC?
Un informe de 173 páginas certificado por profesionales incluye el valor de mercado "tal como está" del club en $ 13.5 millones. "Notamos que el precio que acordamos es significativamente más bajo que todas las evaluaciones de tierras profesionales obtenidas por ambas partes", continuó la respuesta.
Cuestión de valor
Moran, el abogado, expresó sus dudas sobre si los valores de mercado de las viviendas con vistas al campo de golf disminuirían si se desarrollara la tierra.
Se estima que entre el 25 y el 35 por ciento de esos valores se perderán con ese espacio verde desaparecido. Michael Sisti, propietario de una casa universitaria y defensor del distrito, dijo: "Validamos que esos números son precisos".
El jefe adjunto de la oficina del tasador de propiedades del condado de Manatee no pudo citar detalles, pero Mark Johns, CFE , sí ofrecía esto: "En un sentido general, en la mayoría de los casos, una comunidad de campos de golf de mayor escala va a tener valores más altos que uno que no tenga este tipo de comodidades. Típicamente nuestra oficina coloca valores de tierra más altos en sitios con fachada de campo de golf, pero eso varía mucho según la comunidad y la calidad y condición de los servicios disponibles ".
Aunque el proceso ha sido innecesariamente polémico, Moran dijo: la controversia se reduce a costo y control. "El mejor resultado es obtener un precio justo y que la HOA compre la tierra después de que se cambien los estatutos", dijo. "Deberíamos pagarle a Neal un precio justo. Se lo merece. "
Whyte tiene una visión pragmática. "Son buenas personas", dijo sobre los críticos del proyecto. "Simplemente tienen una opinión diferente". Los hechos son los mismos para ambos lados; simplemente tienen una forma diferente de interpretar esos hechos y yo respeto eso ".
Todo vuelve a la abundancia de la naturaleza. "Cuando vea a toda la comunidad", dijo Sisti, "comprenderá por qué somos tan apasionados con este trato"
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